Grundsteuerreform

Ab dem 1. Januar 2025 greift die bundesweite Grundsteuerreform des Bundes- bzw. Landesgesetzgebers, nach der Grundstücke neu bewertet werden müssen. Ziel der Stadt Siegen ist dabei, die finanziellen Belastungen für die Bürgerinnen und Bürger so ausgewogen und fair wie möglich zu verteilen, um Wohnnebenkosten einzudämmen und Wohnen nicht über Gebühr zu belasten.

Die Stadt Siegen strebt sogenannte "differenzierte Hebesätze" an, nach umfassender rechtlicher Abwägung von Rechtsgutachten des Landes Nordrhein-Westfalen und des Städtestages NRW zur Thematik. Um die Wohnnebenkosten zu reduzieren, setzt die Stadt Siegen unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke fest. Durch die Einführung der differenzierten Hebesätze bei der Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke soll ein teilweise starker Anstieg der Grundsteuer für Wohngrundstücke abgefedert werden.

Die konkreten Zahlen

Die Grundsteuerreform hat bislang ein zweistufiges Verfahren durchlaufen. In einem ersten Schritt wurden alle Grundstücke von der Finanzverwaltung neu bewertet und der sogenannte "Grundsteuerwertbescheid" erlassen. In einem zweiten Schritt wurde dieser Wert mit der sogenannten Messzahl multipliziert und daraufhin der Grundsteuermessbescheid erlassen, der sowohl den Eigentümern als auch der Kommune zugestellt werden. Bis dahin ist ausschließlich die Sphäre der Finanzverwaltung betroffen.

Erst auf der Grundlage dieses Grundsteuermessbetrages werden die Kommunen tätig, indem sie die entsprechenden Messbeträge mit ihrem jeweiligen Hebesatz multiplizieren:

Messbetrag x Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer

Die Kommunen sind also an den Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes gebunden. Der einzige von der Gemeinde zu beeinflussende Faktor ist - wie zuvor auch - der Grundsteuerhebesatz. Wegen der unterschiedlichen Bewertungsverfahren droht bei der angestrebten "Aufkommensneutralität" ohne gesetzgeberische Eingriffe eine deutliche Lastenverschiebung zu Ungunsten der Wohngrundstücke.

Aufkommensneutralität bedeutet, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (also ab dem Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil hält. Aufkommensneutralität bedeutet jedoch ausdrücklich nicht, dass die individuelle Grundsteuer jedes einzelnen Grundbesitzeigentümers gleichbleibt.

Vor diesem Hintergrund haben sich die kommunalen Spitzenverbände schon früh für eine gesetzgeberische Steuermesszahlendifferenzierung ausgesprochen und dies gegenüber der Landesregierung auch eingefordert. Das Land hat trotz aller Kritik aus den Reihen der kommunalen Familie das Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierter Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen (NWGrStHsG) verabschiedet. Damit wird den Städten und Gemeinden die Möglichkeit eingeräumt, ab dem 1. Januar 2025 neben einem einheitlichen Hebesatz alternativ differenzierte Hebesätze bei der Veranlagung zur Grundsteuer B festzulegen.

Gleichzeitig hat das Land den Kommunen aufkommensneutrale Hebesätze empfohlen und zwar sowohl für einheitliche als auch für differenzierte Hebesätze. Abgesehen von Unrichtigkeiten bei den Berechnungsgrundlagen würde ein einheitlicher Hebesatz das Wohnen noch stärker belasten als bei Anwendung eines differenzierten Hebesatzes.

Da aber die Intention des Gesetzes von einer Entlastung des Wohnens geprägt ist, empfiehlt sich die Festlegung differenzierter Hebesätze.

Daher soll der Hebesatz für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) die im Ertragswertverfahren berechnet werden, ab 1. Januar 2025 auf 770 v. H. festgesetzt werden.

Derjenige für Nichtwohngrundstücke (Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke, unbebaute Grundstücke) soll ab 1. Januar 2025 auf 1.540 v. H. festgesetzt werden.

Nicht nur aus Sicht der Stadt Siegen ist es dabei von Nachteil, dass die Grundsteuermesszahlen in Nordrhein-Westfalen - anders als etwa in Sachsen oder im Saarland - nicht einheitlich angepasst wurden, um so die Wohngrundstücke zu entlasten und einen "Flickenteppich" unterschiedlicher Regelungen im Land zu vermeiden. Die Stadt Siegen - wie andere Kommunen auch - habe nun die "undankbare Aufgabe", Wohn- und Nichtwohngebäude ausgleichend zu behandeln, um so Wohngrundstücke zu entlasten.


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